9.1 Opis technik wyceny

Wartości godziwe dłużnych papierów wartościowych określa się na podstawie dostępnych publicznie kwotowań na aktywnym rynku lub wycen publikowanych przez autoryzowany serwis informacyjny, a w przypadku ich braku – przy wykorzystaniu modeli wyceny odnoszonych do publikowanych notowań instrumentów finansowych, stóp procentowych i indeksów giełdowych.

Grupa PZU dokonuje wewnętrznej weryfikacji wycen publikowanych przez autoryzowany serwis informacyjny, porównując je z dostępnymi wycenami z innych źródeł, opierających się na danych obserwowalnych na rynku.

Wartość godziwą pożyczek oraz dłużnych papierów wartościowych, dla których nie istnieje aktywny rynek, wyznacza się metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Współczynniki dyskontowe określa się w oparciu o krzywą rentowności papierów rządowych przesuniętą o spread kredytowy. Jest on wyliczany na dzień najnowszej emisji w stosunku do ceny emisyjnej i powoduje równoległe przesunięcie krzywej rentowności papierów rządowych o stałą wartość na całej jej długości lub jako różnica pomiędzy rentownościami notowanych dłużnych papierów wartościowych emitentów o podobnym ratingu i działających w podobnych branżach a rentownością obligacji rządowych (w przypadku papierów denominowanych w euro są to obligacje rządu Niemiec) przemnożona przez współczynnik ustalany na dzień emisji, uwzględniający w krzywej dyskontowej ryzyko specyficzne danego emitenta.

Dla instrumentów pochodnych notowanych na aktywnym rynku za wartość godziwą przyjmuje się cenę zamknięcia notowań na dzień bilansowy.

Wartość godziwa instrumentów pochodnych nienotowanych na aktywnym rynku, w tym kontraktów terminowych (ang. forward) oraz kontraktów zamiany oprocentowania typu IRS (ang. interest rate swap) określana jest metodą zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych. Do dyskontowania przepływów pieniężnych używane są stawki z krzywych OIS (ang. overnight indexed swaps) uwzględniających walutę, w której denominowany jest depozyt zabezpieczający dla danego instrumentu.

Wartość godziwa opcji związanych z lokatami strukturyzowanymi określana jest na podstawie wycen podawanych przez wystawców tych opcji, z uwzględnieniem weryfikacji tych wycen przeprowadzanej przez Grupę PZU, w oparciu o posiadane własne modele wyceny.

W zależności od charakteru danej nieruchomości, wartość godziwą określa się za pomocą metody porównawczej, dochodowej lub pozostałościowej.

Metodą porównawczą wycenia się wolne grunty pod zabudowę i niektóre mniejsze i mniej wartościowe budynki (takie jak lokale mieszkalne, garaże itp.). Metoda porównawcza zakłada ustalenie wartości godziwej poprzez odniesienie do obserwowalnych cen rynkowych, z uwzględnieniem współczynników korygujących. Współczynniki korygujące uwzględniają przykładowo takie czynniki jak upływ czasu i trend zmian cen rynkowych, lokalizacja, ekspozycja, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, dostępność komunikacyjna i dojazd, powierzchnia, sąsiedztwo (w tym położenie względem atrakcyjnych obiektów), możliwości inwestycyjne, warunki fizyczne, forma władania itp.

Metoda dochodowa zakłada oszacowanie wartości godziwej nieruchomości na podstawie zdyskontowanej wartości przepływów pieniężnych. W kalkulacji uwzględnia się takie zmienne jak stopa kapitalizacji, poziom czynszów, poziom kosztów eksploatacyjnych, rezerwa z tytułu pustostanów, straty z tytułu zwolnień w płatnościach czynszu i zaległości czynszowych itp. Poziom zmiennych opisanych powyżej różni się w zależności od charakteru i przeznaczenia wycenianej nieruchomości (powierzchnia biurowa, powierzchnia handlowa, powierzchnia logistyczno-magazynowa), jej nowoczesności oraz lokalizacji (dojazd, odległość od centrum, dostępność, ekspozycja itp.), a także parametrów właściwych dla danego rynku lokalnego (m.in. stopy kapitalizacji, stawki czynszu, koszty eksploatacji).

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej jeżeli nieruchomość ma być objęta pracami budowlanymi. Wartość godziwą nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót budowalnych oraz przeciętnych wartości kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków uzyskiwanych na rynku podobnych nieruchomości.

Nieruchomości wykazywane w wartości godziwej wyceniają licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi. Akceptacja każdej z takich wycen jest dodatkowo poprzedzona przeglądem przez pracowników jednostek Grupy PZU w celu eliminacji potencjalnych omyłek i niespójności. Powstające ewentualne wątpliwości wyjaśniane są na bieżąco.

Nieruchomości inwestycyjne wycenia się zgodnie z poniższymi zasadami:

• nieruchomości posiadane przez fundusze inwestycyjne zależne od PZU – wyceniane co 6 miesięcy – na dni kończące każde półrocze i rok obrotowy;
• nieruchomości inwestycyjne posiadane przez spółki Grupy PZU – najbardziej wartościowe pozycje wyceniane są w przypadku stwierdzenia przesłanek o możliwej istotnej zmianie wartości (przeważnie z częstotliwością roczną). Bez względu na wartość, każda nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana nie rzadziej niż raz na 5 lat;
• nieruchomości przeznaczone do sprzedaży – wyceniane przed rozpoczęciem ich aktywnej ekspozycji na rynku, zgodnie z wymogami MSSF 5.